4/25 ③初心者のノーリスク・オンライン起業法

不動産投資やFXはどうなのか

サラリーマンに人気の副業として、不動産投資やFX投資など、「投資」と名のつくものがあります。これらのリスクはどうなのでしょうか?

まずは不動産投資について考えてみましょう。副業で始める不動産投資の多くは、マンション区分所有による投資と一棟マンション、一棟アパートによる投資の2つがあります。

この内、区分所有による投資にはワンルームマンション投資とそれ以外の2種類があります。携帯電話に飛び込みで営業電話がかかってくるのは、そのほとんどが区分所有によるワンルームマンション投資です。

一棟モノに比べると総額が安く済むため、所得がそれほど多くない人でもローンが組みやすいという特徴があります。しかし不動産投資をやったことのない人向けに営業を行うことが多いため、物件価格が高めで利回りそのものも低い傾向があります。

初心者の方がワンルームマンション投資を行うことのリスクは大きく4つあります。

毎月の家賃収入とローン支払いが概ねトントンであっても、不動産収入に対してかかる税金についてシミュレーションしていないことが多く、税金の支払いで大きくキャッシュアウトしてしまうことがある。
修繕費について物件購入前に考慮されていないことが多い。
ローンの返済が終わった後の収入を年金のように毎月受け取ることができると説明されることが多いが、ローンを返し終わって築古になったとき、物件の競争力を上げるためのリフォーム費用が多額になることがある。
ワンルームマンションを一部屋のみ所有している場合、入居者がいる時は家賃収入でローン返済ができても、空き部屋の期間は家賃収入がなく、ローン支払いのみが発生する。

以上4つです。

では一棟モノのマンション、アパート投資について考えてみましょう。

当然ですが区分所有に比べ物件価格は高くなります。そしてほとんどの場合、物件価格と諸費用の合計を現金一括で支払うことは難しいですから、金融機関から融資を受けることになります。

融資によってお金のレバレッジを使えるのは利点ですがリスクと課題もあります。

ワンルーム投資に比べ融資総額が大きいため、条件の良い物件であっても初心者に金融機関が融資することはほとんどない。
属性の良いヒトであれば融資を受けることもあるが、低金利で引くことが難しい。
日常の管理業務を自分で行えない場合、外部業者に委託することになるが、委託によって手残り収入が大幅に減る。
昨今の不動産投資ブームによって、想定利回りの高い物件はあらかたマーケットから捌けてしまっている。
新築一棟モノで投資を行う場合、高騰した建築費のせいで収益が取りづらくなっている。

以上を考えると、不動産投資は初心者にはかなり難易度が高くなっている現状があります。

地価が上昇している時代であれば、利回りがさほど大きくなくても「土地を所有するメリット」の方が大きいため、キャピタルゲインを取りに行くこともできます。つまり収益化の機会が大きいため、リスクは格段に小さくなるわけです。

反対に地価が低下している場合、キャピタルゲインよりもキャピタルロスのリスクが大きくなるため、相当吟味しないと満足な収益の出せる物件を所有することが難しくなります。

では初心者にも人気のFX投資についてはどうでしょうか?

雑誌や書籍で、FXで1億、10億といった金額を稼いだヒトを見ることがあると思います。そこまでいかなくても、1000万、2000万くらいなら自分にも稼げるのではないか、と思うヒトも多いのですが、実はほとんどのヒトは一円も稼げずにマーケットから退場することになります。

とはいえ、多少の金額、10万とか20万、場合によっては100万といった金額を稼げることは実際にあるのですが、その稼いだ金額のすべてを飛ばしてなくしてしまうことが少なくありません。

さらに言えばその稼いだ金額を飛ばすだけでなく、相続で得たお金や退職金の全額、1000万、2000万といったお金を飛ばして涙目になっているヒトが大勢います。

FXや株式投資の短期売買はゼロサムゲームとなりますので、マーケットの参加者でパイを奪い合うことになります。100万勝ったヒトがいれば、100万負けたヒトがいるということですね。

行動心理学におけるプロスペクト理論によれば、損失は利益の2倍の心理的インパクトを持つと言います。つまり利益確定は早く、損失は先送りになりやすいのです。コツコツ勝った後、ドカンと大きく負けて追証かかるヒトが多いのはそういうわけです。

レバレッジ規制がかかる前であれば100倍200倍といったレバレッジを掛けることができました。そのため「たまたま」少額の証拠金で億単位のリターンを得てしまうこともありました。

それについて後付けの解説をすることは可能ですが、ほとんど再現性のない解説ですから参考にもなりません。

言うなれば「ジャンボ宝くじに当たる方法」を聞くようなものです。もちろん意味がないとは言いませんが「サラリーマンがFXで1億稼いだ」とか「主婦がFXで2億」と言った類のノウハウを再現することは難しいと考えた方が良いでしょう。

もちろんどんなビジネス、どんな副業でも適正というものはありますが、FXの場合は少額から始めることができるというメリットが、容易にリスクになります。経済学にはサンクコスト=「回収できない投資費用」という考え方があります。

何かで100万円損したら、その100万円を回収しないと損だけが残る。だからその100万円を取り返すまでは辞められない、と考えてしまうものです。「負けた分を取り返す」というギャンプラーの発想になりやすい構造があるということです。1000万、2000万と言った金額を溶かしてしまうヒトがいるのはそのためです。

いわゆるネットビジネスはどうのなのか

副業でも起業でも、いわゆる「ネットビジネス」を始めたいと思うヒトも多いようです。もちろん適性がある場合は良いでしょう。

しかしSEOやPPCアフィリエイトなどを含め、10代20代の若者が大勢参入している分野でもあります。彼らデジタルネイティブの感覚は我々40代とは全く異なるもので、どれだけ勉強しても彼らには敵わないことが多いものです。

いわゆるネットビジネス系のセミナーへ行くと、若い講師が多くいることを目にするでしょう。

私のような40代以降の世代の場合、彼ら20代30代と同じ土俵で戦うのではなく、別のカテゴリーで戦うのが好ましいです。

逆にオンラインセミナービジネスにおいては、社会人経験が豊富であるほど専門分野の知識や経験、ヒトに伝えられる価値を持っているのです。つまり若者と争うという構造になりにくいのです。

レッドオーシャンよりもブルーオーシャンの方が戦いやすいのは言うまでもありません。

起業リスクはビジネスモデルに依存する。

つまるところ起業におけるリスクとリターンは、ビジネスモデルに依存することになります。そしてそれは、時代における世代や属性によって変わるということです。

自分にとってリスクが大きくリターンが少ないビジネスモデルを選択すれば、毎月の支払いに追われ、キャッシュフローに苦しみ、状況の変化を恐れることになります。逆に自分にとってリスクが小さく、リターンの大きなビジネスモデルを選択すれば、立ち上がりに難儀はあってもビジネスを軌道に乗せることは容易になります。

効果的なビジネスモデルを知っていることで、仕組み化に必要なレバレッジを導入できるようになるのです。